中餐馆的秘密

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    1982年梁晓秀回家乡投资后，她就开始关注国内的经济动态，而且每年至少回国一次。除了家乡之外，她最喜欢的三座城市是北京、上海和杭州，每次回国都要到那三座城市游览一番。
    20世纪80年代末，国内有了商品房，她把目光转向了房产。那时她已经在家乡无偿投资兴建了众多学校、医院、图书馆等文化教育医疗等设施，此外还投资建了县城第一条高速公路，10年间投资总额已高达15亿元人民币。
    她对北京、上海和杭州的房产动态很关注，尤其是北京的房产。于是，她开始研究北京的地产。
    1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时人们都说买不起，梁晓秀以国人的收入计算，意识到人们确实买不起。那时他们的县长一个月的工资也不过300元人民币。
    于是她决定在北京购买房产，那时的房子质量虽然不算好，但价格对她来说，简直就等于是白给。600元一平米的房价折合成欧元，只有60欧元一平米，与欧洲房价相比，差价几十倍。
    经过三年的考察，1990年她在北京北三环路附近买下一栋20层的商品楼，均价1500元一平米，共有100套房子，总价2000万元。
    她预测北京的房价肯定会上涨，至于涨多少她说不好，但绝不会下降，所以她就不会赔本。那是一个经济快速发展的年代，她每年回国都看到很大变化。
    在北京买下一栋商品楼后，她开始在上海和杭州寻找合适的房源，先后又买了两栋商品楼，投资4000万元。
    她当时还没有加大购房力度，主要原因是她觉得那些商品房的质量与欧洲的住宅相比还差不少，所以她等着好房子，想卖质量好的房子。
    她注意到中国地产业发展速度非常快，房屋质量每年都在提高，可以看到明显的变化。她开始专门研究北京的地产，发现了一个秘密：北京房价低，其中有一个重要原因是土地价值没有体现出来；此外那时还没有富裕人士和外来人口对北京房产的需求。当时商品房定价规则为“成本+法定利润+税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，所以导致全国各个城市的房价水平差别不大。
    她那时在欧洲很多国家都买了房产，对房产有了清醒的认识。欧洲房产价格相对稳定，那是因为欧洲的经济发展已进入成熟期，发展缓慢；而中国经济则处在高速发展时间，所以房价必然会上升。
    在欧洲发达国家，城市化过程基本已结束，人口增长几乎为零，所以房产交易主要是二手房，那些房产均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响基本不存在了。
    北京的房价涨幅很快，1995年时四环以内的成交价格基本在4000-5000元之间，相比1987年翻了10倍，这给她很大触动。她注意到人们的工资在增长，但与西欧相比还有几十倍的差距。
    由此她认定：北京的房价还会上涨。
    她是按照西欧的房价预测北京的房价的。那个年代，西欧国家的一般普通住宅均价为3000欧元，折合人民币为3万元一平米。她私下想：北京房价很可能在未来10年达到1.5万元一平米。
    她那时的预测虽然还不准确，但她注意到了一个影响房价的关键因素。国内城市似乎都在大拆大建，过去50、60、70年代的房子已经“过时”，按照今天的标准看，那些房子不节能、不环保、不配套、没有绿化、没有物业。大拆大建会持续很长一段时间，而拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。
    国内人口在还在增长，所以房产需求还会加大。最关键的一点是：城市化。国内城市化水平还不高，随着城市化的进程，人们对房屋的要求会越来越高。
    在她看来，房产与其它商品不一样，房产是一种特殊的商品。首先，土地具有不可移动的性质，所以房产也就有了不可移动性。而其他绝大多数产品都可以通过运输的方式，调节不同空间的供应状况，从而形成大致相同的价格。
    由于土地、房屋不可移动，区域的供应状况不可能象普通商品那样相互调剂余缺，价格只能独立形成。
    她还有一个信念：中国经济会在相当长一段时间内保持高速增长的势态，因而房价也会水涨船高。她在摩纳哥的蒙特卡洛购买的房产，每平方米价格高达4万欧元，相当于40万元人民币；在巴黎买的高级公寓，每平方米2万欧元，相当于20万元人民币。
    她由此得出一个结论：房价是一种独特的价格，不难按一般商品来看待。房价是供求关系的反映，但需求的背后又是什么呢？她要回答这个问题。
    她认为，需求就是一个城市的功能和竞争力，换句话说，房价是城市功能和竞争力的综合反映。房价高的城市，其功能强大，有竞争优势和吸引力。这样的城市一般都是大都市，或某一方面功能特别强大的城市。北京的城市功能在全国独一无二。北京是中国政治、经济、文化、教育、科技、金融、交通、旅游等多种中心的复合体。
    人们都想来北京居住、工作，所以北京的房价必然会上涨高房价。在她看来，北京房价早晚有一天会赶上巴黎房价。她不是凭空想象的，而是有事实依据的。她来北京十几次后注意到了一些现象。北京拥有的高层次人才在全国居首位；北京拥有规模庞大的国内驻京机构；北京拥有规模庞大的涉外机构；北京拥有购买力强大的居民；全国的有钱人似乎都集中在了北京。这些因素就是推动北京房价上涨的主要原因。
    在她看来，商品房特备是高档商品房，面对的人有一定经实力的人。通常人们总是把房价与家庭收入联系起来，她认为不能那么计算。高档商品房的针对的不是普通客户，而是高收入客户。一部分人买不起房，并不意味着房价价偏高。
    她还认为，房价具有调控城市人口分布的功能。她在海牙富人区购买的房产的价格是普通住宅的5倍，正因此那一带采集中了海牙的富人，而她的餐馆得以赚到了大钱。
    从1995年以后，她加大了购房力度。仅在北京，5年内她就购买了1000套房子，均价8000元，总投入16亿元人民币。她在上海买了1000套房子，总投入15亿元人民币。总体算下来，十几年间她在国内购买房产的投入达35亿元人民币。
    宋福禄说她买那么多房子，纯粹是浪费钱财。她反驳说，她买房子和他买金条是一个道理：都能保值、升值。
    宋福禄则说她买房是为了投机，完全没有必要。
    她说她不是为了投机，她也没必要投机，她是为了赚钱给家乡建一座新城。
    她买那么多房子确实不是为了赚钱，而是为了实现她的一个梦想：翻盖家乡的县城，建一座崭新的城市。
    在进入21世纪前，她完成了房产投资，等待着房产涨价。
    此外，为了居住，她还在北京中央商务区的核心地带买了一套高档公寓，在北京中央别墅区买了一套别墅；在杭州西湖附近买了一套别墅；在上海市中心买了一套高档公寓，在上海郊区买了一套别墅。